sashun4a: (pillow)
[personal profile] sashun4a
Когда-то давно я писала о своем опыте съема жилья в Москве и Киеве, и это пригодилось трем людям, как минимум, так что все не зря и не стыдно на себя опять поставить ссылку.

Первая часть: надо ли оно вам, какие могут быть требования к жилью, сколько понадобится денег и прочее.
Вторая часть: где искать объявления и как делать первичный отбор, как общаться с агентами. Тут данные несколько устарели (хотя в объявлениях по-прежнему очень часто встречается неправда), потому что появились новые сервисы с объявлениями, а у старых появились новые функции. Например, давно уже есть Яндекс.Недвижимость, в этом году запустился Choister.ru, но главная новость, из-за которой я наконец-то сейчас выложу  давно написанную третью часть, заключается в том, что компания Brandspotter сделала специальное место, где можно посмотреть все объявления об аренде квартир и комнат без посредников, размещенные в социальных сетях, вот оно.

По ссылке объявления про однокомнатные квартиры за 15-21 августа, поменять даты можно в колонке справа. Еще можно фильтровать по округам или ограничивать по станции метро (наберите в поле поиска часть названия). Чтобы посмотреть на комнаты и многокомнатные квартиры, перейдите по ссылке "Конкуренты", там уже без фильтрации по округам, но делать поиск тоже можно. Каждый день асессоры удаляют оттуда спам, объявления с посредниками и прочее, что совсем не поможет вам снять жилье, но учитывайте, что делают это они не мгновенно.

А вообще Брендспоттер – система для поиска упоминаний и обработки информации, которой пользуются разные компании, чтобы измерять свою репутацию в соцсетях. Так что это не какой-то специальный сервис, который чего-то от вас хочет, будет монетизироваться и улучшаться, а просто компания сделала такую штуку для удобства своих сотрудников и всех остальных.

И еще раз: ВОТ ОНО.

А теперь про осмотры и общение с хозяевами.


Если вы все-таки снимаете через агента, то учитывайте вот что: они начинают обзванивать хозяев и договариваться о просмотре где-то около полудня. Чем раньше утром вы звоните, тем больше шансов, что агенты и хозяева освободят вечер, можно еще понапирать, что квартира нужна срочно (если и правда нужна). Где-то в двух случаях из трех удается договориться на тот же вечер. Иногда хозяева просто отдают ключ агенту и можно договариваться практически на любое время. Квартиру стоит смотреть в то время, когда вы планируете в ней находиться больше всего: вечером/утром, выходные. Если смотреть днем, то сосед сверху, регулярно громко бьющий жену, будет еще на работе. Не назначайте просмотр на слишком позднее время, потому что полчаса, как минимум, уйдет на всякий осмотр, а на обсуждение деталей и подписание договора - еще полчаса-час.

Что стоит иметь с собой:
1. паспорт или копию;
2. какую-то сумму для залога, если квартира вотпрямваще понравится, или карточку, с которой везде можно снять деньги;
3. чек-лист по состоянию квартиры и вопросы, которые вы хотите задать хозяевам;
4. договор в 2-3 экземплярах.


Договор
У хозяев договор редко бывает, они полагаются на агентов. Агенты, особенно если они не от какого-нибудь крупного рекламируемого агентства, имеют договор, написанный как попало, не предусматривающий практически никаких штрафных санкций для хозяев и никаких прав для жильцов. Более того, у меня был случай, когда хозяйка была в сговоре с агентом и та мне подсунула договор, по которому мне могли повышать ренту сколько угодно (что и сделали в итоге). Адекватные люди, как правило, принимают договор без вопросов или готовы обсуждать. Если агент или хозяин говорит, что нет, только местный, то надо взять копию и в спокойной обстановке проверить, есть ли там те пункты, которые интересуют вас, и нет ли пунктов, которые значительно ущемляют в правах. Если вы что-то в хозяйском договоре меняете, то сообщите им об этом, а если они хотят что-то изменить в вашем, то делайте изменения в своей версии, распечатывайте и подписывайте только ее. Сложно прочесть длинный документ и не забыть, что в нем пропущено что-то из вашего длинного списка, так что не полагайтесь на свой без сомнения блестящий ум и острую память.

Я брала договор с www.torent.ru и дописывала, а какие-то пункты убирала. На том же сайте есть статьи про юридические тонкости. Стоит стребовать отдельный договор у агента, именно ваш с ним, потому что его подпись на договоре аренды не имеет никакой силы (разве что свидетеля) и совершенно не значит, что ему платили деньги.

Кстати, подписание договора совсем не означает, что хозяин пойдет делать вам регистрацию или еще что-то. Договор означает, что у вас есть какие-то соглашения с лицом, представляющим владельцев квартиры. Договор может быть и устный, но устный договор не предъявишь участковому или слесарю (если надо будет вскрыть дверь, например). Вроде как, после того, как вы подписали с хозяином договор и он получил деньги, хозяин идет в ЖЭУ и регистрирует этот договор, возможно, еще в налоговой, потом до конца апреля (или марта) следующего года платит налоги с полученной суммы или что-то еще делает. Но на подписании обычно все заканчивается ;)

Если у вас с хозяином будет какое-то разногласие, то вы обращаетесь к этому договору, а если нет, то оно решается по жилищному и гражданскому кодексам. Опять же, если что, то можно хозяину пригрозить тем, что окажется в налоговой, а то и вовсем в суде (правда, я не знаю ни одного человека, который бы так сделал). В договоре могут быть описаны более приятные для жильца условия, а то по ЖК и ГК в течение года хозяин может поднять плату, или выселить безо всяких санкций с уведомлением за месяц, или сделать еще какую-то неприятную штуку.

Агенты иногда говорят, что договор надо подписывать на 11 месяцев, а не на год, или сколько вам хочется, "чтобы хозяевам меньше налогов платить." Это неправда, договор на год и больше надо регистрировать у нотариуса, так что чаще всего заключают на  один год без одного дня. Можно в этом же договоре прописать, что у вас есть приоритет при съеме этого же места на будущий год, но это и в Гражданском Кодексе записано.


По дороге на место
Засеките, сколько времени надо будет добираться, что с пробками, легко ли поймать машину от метро, не надо ли идти через темные переулки. Обязательно посмотрите на подъезд, на двери соседей (почему-то за дверьми, которые не выглядят красивыми и тяжелыми, часто скрываются какие-то странные люди).


При осмотре
★ Сначала пройдитесь по всем помещениям, решите, вам это насколько в квартире комфортно, все ли нравится, не раздражает ли оттенок обоев. К нему можно привыкнуть, конечно, но как-то оно уже не то. Если кажется, что вот тут вот перекрасить потолки и будет отлично, то стоит подумать еще раз. Заниматься этим самостоятельно — морока, а платить специальным людям может оказаться дорого.

Если вы все-таки хотите покупать мебель и технику самостоятельно или делать ремонт, то имейте в голове общую сумму трат, может, имеет смысл снять квартиру чуть дороже. Если вы в этой квартире будете жить еще пять лет, то сделать самостоятельно будет дешевле, конечно, но если вас выселят слишком рано или после года поднимут ренту ("потому что квартира ведь стала лучше!"), то ремонт вы с собой не увезете.

★ Если квартира понравилась, то стоит уточнить уже у хозяев ключевую информацию (размер ренты, кто платит за коммунальные услуги, можно ли детей и животных, какой срок, можно ли установить сетки на окна, повесить картины и т.д.), а затем поинтересоваться, не возражают ли хозяева против проверки состояния. Можно и не интересоваться, но некоторые люди в этом случае начинают чувствовать себя так, будто вы ворвались в их спальню и растоптали ящик с бельем. Хозяева должны понимать, конечно, что квартира после подписания договора и оплаты будет на какое-то время уже не в их управлении, но пока что они находятся на своей территории.

Чеклист по состоянию: сантехника, окна, двери входные и межкомнатные, бытовая техника, мебель. Меня однажды в свежеотремониторованной квартире новая дверь заблокировала в комнате, пришлось выбивать стекло и лезть в дыру (а потом еще платить за это), так что теперь я прямо по списку в каждом помещении проверяю все: включаю и выключаю свет, открываю-закрываю двери, выдвигаю полочки, спускаю воду в унитазе, открываю замки и т.д. Это все потом надо закрывать обратно, ясное дело!

Если есть какие-то недочеты, особенно если в описании квартиры было что-то про "в хорошем состоянии" или "косметический ремонт" и хозяева на это упирают (и верят в это, скорей всего), то стоит сказать: "А у вас тут пятно на стене и петля у шкафа разболталась, что-то вы неточно в объявлении написали". Можно будет или снизить плату, или избежать при выезде претензий вроде: “А вы сделали пятно на стене, переклеивайте обои.” И вообще, стоит записать в приложении к договору в пункте про состояние квартиры что-то вроде “незначительные неудаляемые загрязнения стен”, если есть подозрения, что их при выезде предъявят.

★ дополнение, спасибо [livejournal.com profile] cheremu6ka: уточните у хозяев, что не хотите, чтобы кто-то приходил в квартиру в ваше отсутствие и что собираетесь сменить личинку замка. Ключи от квартиры, в которой теперь будет ваше имущество и ваши документы, могли остаться у каких угодно прежних арендаторов и их друзей, горничных, карманных воров и т.д.

Чтобы хозяева не переживали, что у них не будет ключа от квартиры, можно договориться, чтобы один новый ключ лежал у них в подписанном вами конверте.

★ Обращайте внимание, насколько чисто в квартире, особенно в местах, где убирают только во время генеральной (пыль на подоконниках, крошки в кухонных шкафчиках), потому что оттирать это все прийдется самостоятельно. Попытайтесь вообще выяснить, как хозяева относятся к чистоте, не будут ли они придираться к тому, что раковина на кухне не сверкает, а просто чистая. Некоторые требуют перед выездом делать генеральную уборку, так им предъявить, что у них пылинка на рояле. Я совсем не против перед выездом делать генеральную уборку (например, в последней киевской квартире мы заказывали спецфирму, которая все-все вымыла, и химчистку матрацов-диванов), но только если мне квартиру отдают чистой.

★ Если еще какие-то люди тоже пришли и смотрят эту квартиру, то это еще ничего не значит, не факт, что они ее возьмут и не надо сразу же подписывать договор или оставлять залог. Попробуйте договориться, чтобы квартиру забронировали для вас на сутки, и за это время посмотрите на другие квартиры и спокойно обдумайте. Если агент начинает давить, то напомните, что вы ему платите немалые деньги, и он вполне способен съездить в квартиру еще раз, а его клиентами являются вовсе не хозяева.


Общение с хозяевами
Стоит несколько скептически относиться к тому, что сообщают хозяева, но если показывать серьезное недоверие и потенциально обижать людей, то эти люди квартиру вам могут и не сдать, даже если никто на нее больше не претендует. Не стесняйтесь дать понять хозяевам, что деньги платите им вы, а не наоборот, и что они не смогут приходить в квартиру так часто, как им захочется, и проверять, носки у вас свернуты шариками или прямоугольничками.

★ Уточняйте, влючена ли квартплата в ренту, кто вообще платит за что. Собственно, есть часть, которая неизменяемая, которую обычно платит хозяин (отопление, домофон, консьержка, уборка подъезда, радиоточка, минимальный телефонный тариф и прочее), а есть изменяемая (электричество, холодная и горячая вода, междугородние разговоры). Если в квартире нет счетчиков воды, а хозяева собираются их ставить, то теоретически они могут вам скостить небольшую сумму от аренды (которая раньше была в квитанции), а вы им в ответ платите по счетчикам за воду, сколько потратите. Как на практике происходит, я не знаю.

★ Требуйте посмотреть документы на квартиру, конечно же. Если агент говорит "Мы проверили, я видел документы", дайте ему по морде смело можете усомниться в его словах. При первом визите можно смотреть и копии, или можно попросить прислать их по электронке, но если передаете какие-либо деньги или что-то подписываете, требуйте предъявить оригиналы. Штамп в паспорте о регистрации по этому адресу ничего не означает, а должна быть купчая, договор мены, документ о вступлении в наследство и т.д. Там же должны быть указаны другие владельцы этой квартиры, проверяйте, чтобы там не было всяких несовершеннолетних, ну, и вообще поспрашивайте, кто эти люди. На муниципальные квартиры еще может быть ордер или что-то подобное, но вообще-то муниципальные квартиры нельзя сдавать в аренду. Еще, как правило, банк запрещает сдавать в аренду квартиры, которые заложены. Я снимала и муниципальную, и заложенную квартиру, никому ничего за это не было, но можно попортить нервы хозяевам, если что.

Полезно запомнить фамилии собственников, а потом поискать негатив в гугле и яндексе по адресу, фамилии собственника, фамилии агента, номеру его телефона и т.д. Теоретически, можно даже найти хозяина в соцсетях и списаться с ним в обход агента, но тут я не советчик.

★ Узнайте, кто такие, где живут, какой основной источник дохода, нет ли у них детей, которые через полгода захотят в этой квартире жить, учиться за границей или еще что-нибудь, что потребует продажи квартиры, выселения вас или подъема платы. Кто еще владеет квартирой и кто в ней прописан? В каких отношениях они с теми людьми, которые подписывают договор и будут забирать деньги? В договоре должен быть пункт вроде “Арендодатель действует от лица всех людей, владеющих квартирой и прописанных в ней, имеет право их представлять и гарантирует, что не были ущемлены права несовершеннолетних”, как-то так.

★ Расспрашивайте про соседей, про их возраст и нравы, что им говорить (родственники, арендаторы, просто зашли цветы полить и т.д.)

★ Что случилось с предыдущими жильцами? Как долго квартира сдается? Какие вообще у них на нее планы? Кстати, если квартира долго стояла пустой, то у нее могла посыпаться мебель и техника, засохнуть уплотнители на дверях или что-то подобное, но это будет ясно только во время эксплуатации.

★ Заранее продумайте, что нужно и не нужно в квартире, договариватесь, чтобы увозили лишнюю мебель и технику или покупали новую. Если в квартире хранятся какие-то вещи, которые вам не нужны и мешают, договаривайтесь на месте, чтобы их сразу вывезли или выбросили, лучше до вселения или вообще до подписания договора.

★ Договоритесь, чтобы хозяева давали расписки и пересчитывали деньги при вас. Хотя в последних двух местах мне никаких расписок никто не давал и было отлично, а в других местах давали, но оказались плохими, плохими людьми. Выясните, как хозяева хотят, чтобы им передавали деньги: будут они приезжать в квартиру, будете вы к ним ездить, встречаетесь вы в кафе или где-то еще. Кто-то любит каждый месяц осматривать свои дряхлеющие владения и часами обсуждать свою жизнь, а кому-то все равно.

★ Задавайте много вопросов, из них тоже можно составить чеклист и идти по пунктам. Ни один из их ответов, конечно, ничего не гарантирует, но чем больше разговариваешь, тем вероятнее правильно оценить адекватность хозяев. Для меня чеклист еще был помощью в том, что когда возникали какие-то конфликты или недоразумения при выезде, я говорила "А вот у меня тут все записано", часто срабатывало.

★ Уточните и запишите в договор, залог – это страховой депозит (т.е. его отдают при выезде) или плата за последний месяц (т.е. вы ничего не платите в последний месяц, а вас ничего не отдают).


Как обычно, приветствуются любые уточнения, дополнения и опровержения, а также отсылки к Розенталю.

Когда-нибудь я еще напишу, чем отличается съем жилья в Таиланде, а также как мы съездили в Бирму и почему я полюбила Куала-Лумпур. Когда-нибудь, да.
From:
Anonymous( )Anonymous This account has disabled anonymous posting.
OpenID( )OpenID You can comment on this post while signed in with an account from many other sites, once you have confirmed your email address. Sign in using OpenID.
User
Account name:
Password:
If you don't have an account you can create one now.
Subject:
HTML doesn't work in the subject.

Message:

 
Notice: This account is set to log the IP addresses of everyone who comments.
Links will be displayed as unclickable URLs to help prevent spam.

Profile

sashun4a: (Default)
sashun4a

October 2013

S M T W T F S
  12345
6789101112
13141516171819
202122 23242526
2728293031  

Most Popular Tags

Style Credit

Expand Cut Tags

No cut tags
Page generated Jul. 20th, 2017 08:50 pm
Powered by Dreamwidth Studios